다주택자 양도세 중과 유예 종료 임박! 토지거래허가구역 주택 매도 시 반드시 체크해야 할 '신청' 기준의 변화

다주택자 양도소득세(집을 팔 때 발생하는 이익에 대한 세금) 중과세율 적용 유예 기간이 2026년 5월 9일로 끝납니다. 이번 4월 23일 시행령 개정의 핵심은 토지거래허가구역 내 주택을 팔 때, 실거주 의무 유예를 받을 수 있는 기준이 '허가 완료'가 아닌 '허가 신청'만 해도 인정되도록 완화되었다는 점입니다.

 

 

다주택자가 꼭 알아야 할 4.23 시행령 개정 핵심

이번 개정안은 다주택자가 세금 혜택(중과 배제)을 받기 위해 집을 처분하고 싶어도, '토지거래허가구역'이라는 규제 때문에 매수자를 찾지 못하는 상황을 해결하기 위해 나왔습니다.

기존에는 허가 구역 내 집을 사면 즉시 실거주를 해야 했지만, 이번 특례를 통해 기존 임차인(세입자)의 계약 기간이 끝날 때까지는 거주 의무를 미뤄줍니다. 특히 이번 개정으로 2026년 5월 9일까지 허가 신청서만 접수하면 이 혜택을 누릴 수 있어 다주택자들의 퇴로가 넓어졌습니다.

오해와 진실: 사람들이 자주 헷갈리는 3가지

1. 5월 9일까지 등기까지 모두 마쳐야 하나요?

아닙니다. 이번 특례의 기준은 '허가 신청'입니다. 토지거래허가구역 내 주택 매매를 위해 구청에 허가 신청서를 5월 9일까지 제출하기만 하면 됩니다. 허가가 며칠 뒤에 나오더라도 신청 날짜가 기준입니다.

2. 모든 주택에 다 해당되는 혜택인가요?

아닙니다. 토지거래허가구역 내에 있는 주택이어야 하며, 매수자가 무주택 세대 구성원이거나 기존 주택을 처분하는 조건 등 법령에서 정한 요건을 갖춰야 합니다. 또한, 기존 세입자의 전세/임대차 계약이 남아 있는 경우에 한해 '계약 종료 시점'부터 거주 의무 2년이 시작됩니다.

3. 양도세 중과 유예는 자동으로 연장되는 건가요?

아닙니다. 현재까지 발표된 바로는 2026년 5월 9일 이후로는 다시 중과세율이 적용될 예정입니다. 이번 시행령 개정은 중과 유예가 끝나기 전에 매매 계약을 서두르는 분들이 행정 절차(허가 기간) 때문에 피해를 보지 않도록 돕는 장치입니다.

 

 

 

한눈에 보는 4.23 부동산 거래신고법 시행령 개정 내용

구분	변경 전 (기존)	변경 후 (2026.04.23. 시행)
특례 적용 기준	2026년 5월 9일까지 허가를 받은 경우	2026년 5월 9일까지 허가를 신청한 경우
핵심 내용	허가 시점까지 행정 절차 소요로 촉박함	신청만 기간 내 하면 행정 소요 시간 보장
거주 의무 시작	임대/전세권 계약 최초 종료일부터 시작	좌동 (동일하게 유지)
의무 거주 기간	종료일부터 2년	종료일부터 2년

 

 

사례로 이해하기: 50대 은퇴자 김철수 씨의 고민 해결

서울 강남구(토지거래허가구역)에 아파트를 보유한 50대 김철수 씨는 고민에 빠졌습니다. 양도세 중과 유예가 끝나기 전 집을 팔고 싶지만, 현재 세입자가 살고 있어 실거주가 불가능한 매수자를 찾기가 어려웠기 때문입니다.

• 상황: 세입자 계약 만료일이 2026년 8월임.
• 해결: 이번 시행령 개정 덕분에, 5월 9일 전까지만 매수자와 계약 후 '허가 신청'을 완료하면 됩니다.
• 결과: 매수자는 세입자가 나가는 8월부터 실거주 의무를 이행하면 되므로, 김철수 씨는 중과세율(최대 20~30%p 추가 세율)을 피하고 일반 세율로 집을 매도할 수 있게 되었습니다.

 

지금 당장 이것부터 확인하세요!

만약 토지거래허가구역 내에 주택을 보유한 다주택자라면, 오늘 바로 '세입자의 전세 계약 종료일'을 확인하십시오. 5월 9일까지 허가 '신청'만 하면 세입자가 있는 집도 매도가 가능해졌으니, 지금 즉시 인근 부동산에 매물을 내놓거나 매수 희망자와의 협의를 시작해야 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.

 

• 국가법령정보센터 - 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령
• 국토교통부 보도자료 (2026.04.23.)