토지거래허가구역 다주택자 양도세 중과 유예, '신청'만 해도 혜택! (부동산 거래신고법 시행령 개정)

 

다주택자분들이라면 요즘 달력을 보며 초조한 마음을 숨기기 어려우실 겁니다. 바로 다주택자 양도소득세 중과세율 적용 유예 조치가 오는 2026년 5월 9일 종료를 앞두고 있기 때문인데요.

특히 토지거래허가구역 내에 주택을 보유하신 분들은 허가 절차에 드는 시간 때문에 자칫 혜택을 놓칠까 걱정이 많으셨을 겁니다. 이런 시장의 우려를 반영하여 정부가 2026년 4월 23일, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령을 전격 개정했습니다. 오늘은 여러분의 세금 부담을 덜어줄 이번 개정안의 핵심 내용을 아주 쉽게 정리해 드리겠습니다.

 

"5월 9일 마감 임박! 이제 '허가 신청'만 해도 양도세 중과 유예 적용됩니다"

이번 법령 개정의 핵심은 '시간적 허들'을 대폭 낮춰준 것에 있습니다. 기존에는 토지거래허가구역에서 주택을 매도할 때, 양도세 중과 유예 혜택을 받으려면 2026년 5월 9일 전까지 토지거래허가를 실제로 받아야만 했습니다.

하지만 허가 절차는 지자체의 검토 시간이 필요하기 때문에, 마감 기한에 임박해 계약을 체결한 분들은 허가가 늦어질까 봐 전전긍긍할 수밖에 없었죠. 이제는 규정이 바뀌어 5월 9일까지 허가 신청서만 접수하면 특례 대상으로 인정받을 수 있습니다.

즉, 행정 처리 기간에 관계없이 매도자와 매수자가 의지를 가지고 기한 내에 서류를 접수하기만 하면 소중한 절세 기회를 지킬 수 있게 된 것입니다. 이는 토지거래허가구역 내 거래를 더욱 원활하게 만들어줄 아주 반가운 소식입니다.

"자칫하면 낭패? 토지거래허가 신청 시 반드시 확인해야 할 주의사항"

하지만 주의해야 할 점도 있습니다. 단순히 서류를 낸다고 모두 인정되는 것이 아니기 때문입니다. 이번 특례를 적용받기 위해서는 몇 가지 필수 요건을 반드시 충족해야 합니다.

첫째, 주택용지로 사용하기 위한 거래여야 합니다. 상가나 업무용 부지가 아닌 거주용 주택 매매 시에만 해당합니다. 둘째, 실거주 의무에 대한 계획이 명확해야 합니다. 이번 개정령에서는 임대 또는 전세권 설정 계약이 남아 있는 경우, 그 계약이 종료된 시점부터 2년간 실거주 의무를 이행하도록 시점을 유예해 줍니다.

가장 중요한 것은 '정상적인 접수'입니다. 서류 미비로 반려되거나 접수가 거부되면 5월 9일 기한을 넘길 위험이 있습니다. 따라서 자금조달계획서, 토지이용계획서 등 복잡한 서류를 미리 전문가와 상의하여 완벽하게 준비해두는 지혜가 필요합니다.

 

"임대차 계약이 남아있어도 OK! 내 자산을 지키는 현명한 매도 전략"

많은 다주택자분이 "지금 집에 세입자가 살고 있는데, 매수자가 실거주를 바로 못 하면 허가가 안 나오지 않나요?"라고 물으십니다. 이번 개정령의 또 다른 포인트가 바로 이 지점입니다.

개정된 제14조의2에 따르면, 5월 9일 이전에 허가 신청을 완료했다면, 매수자가 당장 입주하지 못하더라도 기존 임대차 계약이 끝나는 날부터 2년간 실거주를 하면 됩니다. 즉, '전세를 끼고 집을 파는 것(갭매매)'이 토지거래허가구역에서도 한시적으로 가능해진 셈입니다.

매도자 입장에서는 매수 희망자의 폭을 넓힐 수 있고, 매수자 입장에서는 당장 이사해야 하는 부담 없이 세금 혜택을 누릴 수 있는 주택을 확보할 수 있습니다. 거래가 위축된 시장 상황에서 매도자와 매수자 모두에게 윈윈(Win-win)이 되는 전략적인 통로가 열린 것입니다.

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[핵심 요약]

• 핵심 변경: 토지거래허가 '완료' 기준에서 '2026.05.09. 이전 허가 신청' 기준으로 요건 완화.
• 실거주 의무: 기존 임대차 계약 종료 후부터 2년간 실거주를 시작하면 되는 임시 특례 확대 적용.
• 시행 일자: 2026년 4월 23일부터 즉시 시행.
• 기대 효과: 다주택자 양도세 중과 유예 종료 전, 토지거래허가구역 내 원활한 주택 거래 지원.

 부동산 시장의 흐름은 정책의 작은 변화에서 시작됩니다. 이번 시행령 개정은 촉박한 일정 때문에 거래를 망설였던 분들에게 가뭄의 단비 같은 소식이 될 것입니다.

다만, 5월 9일이라는 데드라인이 얼마 남지 않았습니다. 서류 준비부터 접수까지 예상치 못한 변수가 생길 수 있으므로, 지금 바로 가까운 공인중개사나 세무 전문가를 찾아 구체적인 실행 계획을 세우시길 바랍니다.