전·월세 보증금 증액 & 감액 계약, 이렇게 하면 문제없다!

 

오늘은 임대차 계약에서 자주 발생하는 보증금 증액 및 감액 계약에 대한 작성 방법을 설명해 드리겠습니다. 보증금 변경은 임대인과 임차인 모두에게 중요한 사항이므로, 정확한 계약서 작성이 필수입니다.

1. 보증금 증액 및 감액 계약이란?

보증금 증액 및 감액 계약은 기존 임대차 계약의 보증금을 변경하는 계약을 의미합니다. 이는 새로운 임대차 계약이 아니라, 기존 계약을 유지하면서 보증금 금액만 조정하는 것입니다.

• 보증금 증액: 임차인이 보증금을 추가로 지급하는 경우
• 보증금 감액: 임대인이 보증금 일부를 임차인에게 반환하는 경우

2. 계약서 작성 방법

보증금 증액 및 감액 계약은 "임대차 계약서 변경 합의서" 또는 **"보증금 변경 계약서"**라는 별도 문서로 작성됩니다. 계약서에는 다음 사항을 포함해야 합니다.

① 계약서 기본 정보

• 계약 당사자 정보 (임대인, 임차인)
• 기존 임대차 계약 체결일 및 계약 기간
• 임대 목적물의 주소

② 보증금 변경 내용

• 기존 보증금 금액
• 변경 후 보증금 금액
• 증액 또는 감액 사유
• 변경된 보증금의 지급(또는 반환) 일자

③ 기타 조항 및 특약 사항

보증금 변경과 관련하여 추가적인 내용을 포함할 수 있습니다.

3. 특약 사항 예시

특약 사항은 계약 당사자의 권리와 의무를 명확하게 하기 위해 중요합니다.

① 보증금 증액 시 특약 예시

1. 기존 전세보증금  금일억원(100,000,000원)에  금오백만원(5,000,000원)을 증액하여 재계약하는것이며 보증금의 합은 금일억오백만원(105,000,000원)임.

2. 계약금은 기존 보증금 으로 대체하고, 잔금 오백만원은 증액분으로 아래 계좌로 o월 o일까지 입금한다

② 보증금 감액 시 특약 예시

. 1. 기존 전세보증금 금일억원(100,000,000원)에 금천만원(10,000,000원)을 감액하여 재계약하는것이며 보증금의 합은  구천만원(90,000,000원)임.

2. 계약금은 기존 보증금 으로 대체하고, 감액 일천만원 임차인 계좌로 o월 o일까지 입금하기로 한다

③ 추가 특약 (공통 사항)

1. 본 계약은 종전 임대차 계약에서 보증금의 증액만 변경되므로, 다른 조항은 그대로 유지한다.

2. 기존임대차기간 만료로 인한 보증금 증액(감액) 및 기한연장에 따른 재계약임. 

3. 본 계약서에 명시되지 않은 사항은 「주택임대차보호법」 및 민법과 주택임대차보호법의 일반관례에 따른다

4. 주의사항

보증금 증액 및 감액 계약을 체결할 때 다음 사항을 꼭 확인해야 합니다.

1. 임차인은 등기부등본을 확인하여, 추가 설정이 없는지 반드시 확인요!!!
2. 기존 계약서 검토: 계약 기간, 보증금 조정 가능 여부 확인
3. 보증금 반환 기한 명확화: 감액 시 반환 시점과 방법 명시
4. 세입자의 확정일자 확인: 보증금 감액 후 기존 확정일자가 유효한지 확인
5. 공증 또는 확정일자 부여: 추후 분쟁을 대비해 공증을 받거나 확정일자를 받는 것이 좋음
6. 계약서 2부 작성 및 보관: 임대인과 임차인 각각 1부씩 보관

⊙ 증액을 통한 재계약시에는 반드시 새로운 계약서를 작성하여야 합니다.

[주택임대차보호법]은 대항요건,(주택의 인도+주민등록)과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에 대하여 후순위권리자 등) 및 타 일반채권자보다 우섢여 보증금을 반환받을 권리를 부여하고 있습니다.(동법 제3조의 2 제2항)

 

[주택임대차계약서상의 확정일자 부여에 관한 규칙] 제3조 제5홍 따라 확정일자를 부여받기 위해서는 확정일자가 부여되되어 있지 않아야 합니다. 새로 작성한 재계약서에 받은 확정일자에 의해 보호되므로,반드 계약서2장을 모두 보관해야 합니다. 

 

⊙!!!

보증금 증액을 통한 재계약시에는 최초의 계약서에 기재된 보증금은 그 때 받은 확정일자에 의해 보호되고, 보증금 증액 분에 대해서는 새로 작성한 재계약서에 받은 확정일자에 의해 보호되므로, 반드시 계약서 2장을 두 보관해야 합니다.

 

5. 결론

보증금 증액 및 감액 계약은 기존 임대차 계약을 유지하면서 보증금만 변경하는 중요한 계약입니다. 따라서 명확한 계약서를 작성하고, 특약 및 주의사항을 철저히 점검하는 것이 중요합니다.

 

 

보증금 변경 계약 관련 문의 사항이 있으면 언제든지 댓글이나 연락 주세요! 😊