"더는 안 봐줍니다" 다주택자 양도세 중과 부활, 우리 집은 괜찮을까?

이재명 정부 부동산 정책 발표, 다주택자 매물 유도와 세입자 전가 우려 사이의 해법은?

최근 부동산 시장이 다시 한번 요동치고 있습니다. 정부가 다주택자에 대한 세금 혜택을 연장하지 않겠다고 못을 박으면서, 집을 여러 채 가진 분들과 그 집에 살고 있는 세입자분들의 고민이 깊어지고 있습니다.

"정말 이제는 집을 팔아야 할까요?", "전세금이 또 오르면 어쩌죠?" 하는 걱정 섞인 목소리가 이곳저곳에서 들려옵니다. 40대 가장부터 은퇴 후 월세를 받는 70대 어르신까지, 모두가 직면한 이 현실적인 문제들을 함께 짚어보겠습니다.

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1. "유예는 끝났다" 양도세 중과 재개, 무엇이 달라지나?

정부는 오는 2026년 5월 9일 만료 예정인 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 더 이상 연장하지 않겠다고 공식화했습니다. 이는 '비정상의 정상화'라는 명목하에, 살지 않는 집으로 이득을 보는 구조를 차단하겠다는 강력한 의지로 풀이됩니다.

그동안 한시적으로 일반 세율을 적용받았던 다주택자들은 이제 최고 82.5%(지방소득세 포함)라는 고율의 세금을 마주하게 될 상황입니다. 정부는 이를 통해 다주택자들이 매물을 시장에 내놓기를 기대하고 있지만, 시장에서는 오히려 '증여'로 돌리거나 '버티기'에 들어갈 것이라는 우려도 적지 않습니다.

 

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2. 세입자에게 번지는 불길, '조세 전가' 비상

집주인의 세금 부담이 늘어나면 그 피해가 고스란히 세입자에게 돌아간다는 분석이 나오고 있습니다. 이른바 '조세 전가' 현상입니다. 집주인이 늘어난 보유세나 양도세 부담을 월세나 전세금을 올리는 방식으로 보전하려 하기 때문입니다.

실제로 과거 사례를 보면 보유세가 강화될 때마다 월세 가격이 동반 상승하는 경향이 뚜렷했습니다. 집주인은 발이 묶여 팔지도 못하는 상황에서 세금 부담을 세입자와 나누려 하고, 세입자는 주거비 상승이라는 이중고를 겪게 되는 셈입니다.

2026년 달라지는 주요 부동산 수치 및 조건

구분	현행 (유예 기간)	변경 (2026년 5월 10일부터)	비고
양도세율	기본세율 (6~45%)	기본세율 + 20~30%p 중과	3주택자 최고 75%+α
장기보유특별공제	보유 기간에 따라 적용	다주택자 적용 배제 검토	사실상 혜택 중단
규제 지역	서울 전역 및 경기 일부	3중 규제(투기과열지구 등) 유지	대출 및 거래 제한 강화

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3. 집주인과 세입자가 반드시 체크해야 할 리스트

불확실한 시장 상황 속에서 내 자산과 주거 안정을 지키기 위해 지금 당장 확인해야 할 것들을 정리했습니다.

✅ 나의 주택 매도 시점 확인하기: 양도세 중과를 피하려면 2026년 5월 9일 이전에 잔금을 치르거나 등기를 마쳐야 합니다.

✅ 장기보유특별공제 혜택 체크: 다주택자의 경우 공제 혜택이 사라질 가능성이 크므로 전문가와 상의가 필요합니다.

✅ 전월세 계약 갱신권 활용: 세입자라면 계약갱신청구권을 사용하여 급격한 임대료 상승에 대비해야 합니다.

✅ 정부의 공급 대책 모니터링: 3기 신도시나 도심 공급 물량이 내 주거지에 미칠 영향을 파악하세요.

✅ 증여세 vs 양도세 비교: 팔지 않고 자녀에게 물려주는 것이 유리할지 세무 시뮬레이션을 돌려봐야 합니다.

✅ 대출 DSR 규제 확인: 2026년에는 정책 대출도 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함될 수 있으니 자금 계획을 점검하세요.

 

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4. 혼란스러운 시장, 지혜로운 대응이 필요한 때

이번 조치는 단순한 세금 인상을 넘어 부동산 시장의 자원을 재배분하겠다는 거대한 흐름 속에 있습니다. 다주택자들은 '퇴로'가 막히기 전에 의사결정을 내려야 하고, 무주택자나 세입자들은 주거비 부담 증가에 대비한 플랜 B를 세워야 합니다.

전문가들은 서울 핵심지의 경우 매물 잠김 현상이 심화되어 오히려 가격이 방어될 수 있다고 보기도 합니다. 하지만 지방이나 외곽 지역은 세금 부담을 이기지 못한 매물이 쏟아지며 가격 조정을 받을 가능성도 큽니다.

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5. 핵심 요약 (3줄 정리)

1. 2026년 5월 9일 종료: 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나며 최고 82.5%의 세율이 적용될 예정입니다.
2. 세입자 부담 우려: 집주인의 세금 부담이 월세나 전세금 인상으로 전가될 가능성이 매우 높습니다.
3. 사전 대비 필수: 매도 계획이 있다면 내년 5월 전 마무리를, 세입자라면 갱신권 사용 등 주거 방어 전략을 세워야 합니다.

 

 

참고 기사: 다주택자 때려 공급 늘리겠단 李…"양극화 커진다" 통계의 경고

다주택자 때려 공급 늘리겠단 李…"양극화 커진다" 통계의 경고 | 중앙일보