"내 소중한 보증금, 한순간의 실수로 날릴 순 없으니까요"부동산 계약 전 꼭 확인해야 할 5가지 체크리스트와 주의사항

집을 구하는 일은 설레는 과정이지만, 동시에 가장 큰돈이 오가는 긴장되는 순간이기도 합니다. 특히 계약서에 도장을 찍기 직전에는 '혹시 내가 놓친 게 있나?' 하는 불안함이 들기 마련이죠.

어렵게 모은 소중한 자산을 지키기 위해, 부동산 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 내용들을 정리해 드립니다. 4070 세대부터 사회초년생까지 누구나 이해하기 쉽게 차근차근 설명해 드릴게요.

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집 계약, 왜 이렇게 불안할까요?

부동산 거래는 일상에서 자주 일어나는 일이 아니다 보니 생소한 용어도 많고 절차도 복잡하게 느껴집니다. "부동산 사장님이 알아서 해주겠지"라고 믿고 싶지만, 뉴스에서 들려오는 전세 사기나 권리 관계 분쟁 소식을 접하면 가슴이 철렁 내려앉곤 합니다.

내가 들어갈 집이 겉으로는 멀쩡해 보여도 서류상으로는 어떤 문제가 숨어있을지 모릅니다. 하지만 너무 걱정하지 마세요. 오늘 알려드리는 5가지만 제대로 확인해도 큰 사고를 사전에 막을 수 있습니다.

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1. 등기부등본, '발행 날짜'부터 확인하세요

부동산 계약의 시작과 끝은 등기부등본(등기사항전부증명서) 확인입니다. 등기부등본은 집의 신분증과 같아서, 이 집에 빚이 얼마나 있는지, 진짜 주인은 누구인지 모두 나와 있습니다.

가장 중요한 것은 **'계약 당일'**에 새로 발급받은 서류인지 확인하는 것입니다. 어제 확인했더라도 오늘 집주인이 대출을 받았을 수 있기 때문입니다. 특히 '갑구'에서는 소유자를 확인하고, '을구'에서는 근저당권(집을 담보로 빌린 돈) 설정 여부를 꼼꼼히 봐야 합니다.

 

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2. 집주인의 '진짜 얼굴'을 확인하는 법

계약서에 서명하러 나온 사람이 진짜 집주인인지 확인하는 절차는 필수입니다. 가끔 가족이나 대리인이 나오는 경우가 있는데, 이때는 더욱 주의가 필요합니다.

집주인의 신분증과 등기부등본상 성함, 주민등록번호가 일치하는지 대조하세요. 만약 대리인이 왔다면 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 요구해야 합니다. 또한, 계약금이나 잔금을 입금할 때는 반드시 **'집주인 명의의 계좌'**로 송금해야 법적으로 안전하게 보호받을 수 있습니다.

확인 항목	체크 방법	주의사항
소유자 인적사항	신분증과 등기부등본 대조	사진과 실물 얼굴 확인
대리인 계약	위임장, 인감증명서 확인	집주인과 직접 통화 필수
입금 계좌	집주인 본인 명의 계좌	타인 명의 계좌 입금 절대 금지

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3. '대항력'을 만드는 확정일자와 전입신고

계약을 마쳤다고 끝이 아닙니다. 내 보증금을 지키는 가장 강력한 무기는 '대항력'입니다. 대항력이란 집주인이 바뀌더라도 내 임대차 권리를 주장할 수 있는 힘을 말합니다.

이 힘을 얻으려면 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이 두 가지가 완료되어야 집이 경매에 넘어가더라도 순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 가급적 이사 당일, 혹은 잔금을 치르자마자 주민센터를 방문하거나 인터넷으로 즉시 처리하세요.

 

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✅ 계약 전 최종 안심 체크리스트

놓치기 쉬운 세부 사항들을 모았습니다. 도장을 찍기 전, 하나씩 체크해 보세요!

• [ ] 등기부등본 상의 주소와 실제 계약서 주소가 일치하는가?
• [ ] 선순위 채권(집주인의 빚)과 내 보증금의 합이 집값의 70~80%를 넘지 않는가?
• [ ] 집주인의 세금 체납 여부(국세/지방세 완납 증명서)를 확인했는가?
• [ ] 수수료(복비) 계산이 규정에 맞게 책정되었는가?
• [ ] 시설물(벽지, 누수, 파손 등)의 상태를 사진이나 영상으로 남겼는가?
• [ ] 특약 사항에 "잔금일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다"는 조항을 넣었는가?

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4. 꼼꼼한 '특약 사항'이 분쟁을 막습니다

계약서 하단의 특약 사항은 나중에 분쟁이 생겼을 때 나를 지켜주는 방패가 됩니다. 구두로 약속한 내용은 법적 효력을 갖기 어려우니, 사소한 것이라도 반드시 글로 남겨야 합니다.

예를 들어 "반려동물 사육 가능 여부", "도배 및 장판 시공 주체", "중대한 하자에 대한 수선 책임" 등을 구체적으로 적으세요. 특히 "계약 당시 등기부상의 권리 관계를 잔금 날 다음 날까지 유지한다"는 조항은 최근 전세 사기 예방을 위해 반드시 넣어야 할 핵심 문구입니다.

 

 

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5. 수압과 누수, 낮에 직접 확인하세요

서류가 완벽해도 집 자체에 문제가 있으면 살면서 고생을 많이 합니다. 특히 구축 아파트나 빌라라면 수압, 배수, 결로, 누수 흔적을 꼼꼼히 봐야 합니다.

싱크대와 세면대 물을 동시에 틀어 수압을 확인하고, 베란다 천장 구석에 곰팡이나 물자국이 없는지 살피세요. 가급적 낮 시간에 방문하여 채광이 좋은지, 소음은 어느 정도인지 체크하는 것이 좋습니다. 만약 수리가 필요한 부분이 있다면 계약서 작성 시 수리 시점과 비용 부담을 명확히 정해야 합니다.

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💡 오늘 내용 핵심 요약

1. 서류 확인: 계약 당일 발급된 등기부등본으로 소유주와 빚 유무를 확인하세요.
2. 입금 원칙: 계약금과 잔금은 반드시 집주인 본인 명의의 계좌로 송금하세요.
3. 권리 보호: 이사 직후 전입신고와 확정일자를 받아 소중한 보증금을 보호하세요.

부동산 계약은 아는 만큼 보이고, 꼼꼼한 만큼 안전해집니다. 조금 번거롭더라도 오늘 알려드린 수칙들을 하나씩 실천하시어, 소중한 보금자리에서 평안하고 행복한 시작을 하시길 응원하겠습니다.

 

 

 

 

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혹시 지금 계약하려는 집의 등기부등본에서 이해가 안 가는 용어가 있으신가요? 댓글로 남겨주시면 알기 쉽게 설명해 드릴게요!